Attirer des familles sans faire payer le contribuable : ce que la loi permet

Pas librement. Une collectivité ne peut pas céder un bien à une personne privée pour un prix nettement inférieur à sa valeur : le Conseil constitutionnel l'interdit depuis 1986 (décision n° 86-207 DC). Le Conseil d'État admet une exception (arrêt Commune de Fougerolles, 3 novembre 1997) : un prix réduit est possible seulement s'il répond à un motif d'intérêt général et s'il est assorti de contreparties suffisantes pour la commune (obligation de construire, d'habiter sur place, de conserver le bien un certain temps…).

Et il faut être clair sur un point : un rabais consenti par la commune sur ses propres lots, c'est une subvention payée par le budget communal, donc par les contribuables du Barroux. Ce n'est pas un dispositif gratuit.

Partiellement. Beaucoup de communes adoptent un règlement d'attribution avec des critères notés : primo-accédant, résidence principale, composition du foyer, activité professionnelle sur la commune ou à proximité. Ces critères sont admis tant qu'ils sont objectifs, publics et justifiés par l'intérêt général. En revanche, réserver exclusivement les lots aux habitants de la commune, ou appliquer des prix différents selon l'âge des acheteurs, se heurte au principe d'égalité : le ministère de l'Intérieur l'a rappelé en réponse à une question parlementaire. Un tel règlement ne coûte rien au contribuable, mais il doit exister. À notre connaissance, aucun règlement d'attribution n'a été rendu public pour la Sabatière.

Par des clauses anti-spéculatives inscrites dans l'acte de vente, validées par la jurisprudence Fougerolles : obligation de construire dans un délai donné, d'occuper la maison à titre de résidence principale, interdiction de revendre pendant 10 à 15 ans sauf accord de la commune, et en cas de revente anticipée, restitution de la plus-value ou pacte de préférence au profit de la commune. C'est l'outil le moins cher qui existe : zéro euro, une clause chez le notaire. Il ne fait pas baisser le prix, mais il garantit que des lots vendus pour « des familles » ne finissent pas en résidences secondaires ou en placement.

Oui : le bail réel solidaire (BRS, articles L.255-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Un organisme de foncier solidaire (OFS) achète le terrain et le garde définitivement ; les familles n'achètent que la maison et versent une redevance foncière modeste. Le foncier est financé par un emprunt très long de la Banque des Territoires, remboursé par les redevances, pas par l'impôt local. Les acquéreurs sont sous plafonds de ressources, la revente est encadrée et le logement reste abordable à chaque mutation. C'est le dispositif conçu précisément pour faire entrer des ménages modestes dans un marché tendu. Plusieurs OFS interviennent en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le prêt social location-accession (PSLA) permet à un ménage sous plafonds de ressources de louer d'abord, puis d'acheter, avec TVA réduite à 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans et prix encadré. L'opération est portée par un bailleur social ou un promoteur agréé, qui achète le terrain et finance les travaux. La commune vend son foncier et n'avance rien.

Non. Elle a choisi de devenir aménageur, mais trois autres voies existaient :

— Vendre le terrain brut à un aménageur ou un bailleur social, avec un cahier des charges imposant le programme (nombre de logements, part en accession abordable, prix plafonds, clauses anti-spéculatives). L'opérateur porte les 755 000 € et le risque commercial ; la commune encaisse le prix du terrain.

— Une concession d'aménagement (article L.300-4 du Code de l'urbanisme) : la commune garde la maîtrise du projet, mais c'est le concessionnaire qui finance et vend.

— Un portage par l'EPF PACA, l'établissement public foncier régional, qui achète, porte et peut revendre avec une minoration pour du logement abordable. Mazan a utilisé ce montage pour son lotissement communal.

Dans les trois cas, le contribuable du Barroux ne finance pas les réseaux et la voirie d'un lotissement dont rien ne garantit la vente.

Oui, et sans dépense. Le Code de l'urbanisme permet d'inscrire dans le PLU un secteur de mixité sociale (article L.151-15 : un pourcentage minimum de logements sociaux ou abordables dans toute opération) ou un emplacement réservé pour programme de logements (article L.151-41 4°). Le PLU de Mazan impose ainsi 35 à 50 % de logement locatif social, selon les secteurs, dans ses zones à urbaniser. Rien de tel n'encadre la zone 1AU de la Sabatière : les 15 lots seront vendus au prix fort, à qui pourra payer.

Mazan (près de 6 000 habitants) commercialise depuis octobre 2024 « Les Terrasses de Mazan » : 13 lots communaux, en périmètre des Bâtiments de France, après portage par l'EPF PACA. Prix fixés sur avis de France Domaine : 2,08 M€ pour 9 034 m² de lots, soit environ 230 € TTC le m², bornage et branchements aux réseaux compris, pour des lots de 474 à 1 104 m² (695 m² en moyenne). Les lots ont d'abord été proposés aux acquéreurs évincés de précédents projets communaux, puis à tous, par ordre d'arrivée des dossiers. Les seules clauses « anti-spéculatives » sont l'interdiction de diviser les lots et la limitation à un lot par professionnel ; pas de critère familial ni de prix réduit. Autrement dit, un lotissement communal classique n'attire pas plus les familles que le marché libre. Le Barroux, village de moins de 700 habitants, prévoit 240 € le m² pour des lots de 410 m².